Obrót nieruchomościami i problemy z fiskusem

Każda osoba fizyczna, która posiada zasoby gotówki i chciałaby zacząć inwestować w nieruchomości, musi robić to bardzo ostrożnie – aby nie znaleźć się na celowniku fiskusa. Okazuje się bowiem, że żeby zostać uznanym przez organy podatkowe za przedsiębiorcę wcale nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej. Jakie konsekwencje będzie miała dla nas taka kwalifikacja urzędu skarbowego? Jaki ma to związek z inwestowaniem w nieruchomości? Czy warto ryzykować?

Fiskus a przedsiębiorca

Według  przepisów ustawy Kodeks cywilny przedsiębiorcą może być osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej. Jednak aby zostać potraktowanym przez fiskusa jako przedsiębiorca, wcale nie musimy rejestrować firmy czy prowadzić indywidualnej działalności gospodarczej (potwierdza to również sąd).  Wystarczy, że działamy w sposób ciągły i zorganizowany, a działania te mają charakter powtarzalny i są nakierowane na uzyskanie dochodu.  Przekonała się o tym kobieta, która chciała jak najefektywniej inwestować w nieruchomości. W przeciągu roku nabyła budynek z wyodrębnionymi 24 lokalami oraz działki rolne. Zaraz po nabyciu kamienicy, kobieta odsprzedała część lokali od razu, a kolejne zbywała sukcesywnie w kolejnych latach. Pomimo tego, że kobieta zarejestrowała działalność gospodarczą po trzech latach od nabycia budynku, gdy zaczęła inwestować w inne nieruchomości,  fiskus uznał, iż powinna to zrobić od razu. Ostatecznie urząd naliczył zaległości podatkowe. Nie podziałały wówczas żadne argumenty, kobieta chciała wykorzystać budynek do zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych, jednak jego zły stan i konieczność pozbycia się obecnych lokatorów zmusiły ją do odsprzedania części mieszkań. Spór o taką interpretację przepisów podatkowych dotarł aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który ostatecznie przyznał słuszność Urzędowi Skarbowemu.

Czy warto podejmować ryzyko inwestowania w nieruchomości na własną rękę?

Choć przedstawiona sytuacja wydaje się dosyć skrajna i faktycznie istnieją uzasadnione wątpliwości co do tego, czy kobieta powinna zarejestrować działalność gospodarczą, to jednak stworzono niebezpieczny precedens. Kryteria, na podstawie których można uznać kogoś za przedsiębiorcę, są bardzo niejasne i pozwalają urzędnikom na bardzo dużą dowolność interpretacyjną. Polski system prawny nie posiada rocznego limitu transakcji, które nie stanowią działalności gospodarczej – tak jak jest to u naszych zachodnich sąsiadów. Dlatego nic nie stoi na przeszkodzie, aby uznać za przedsiębiorcę kogoś, kto nabył budynek z dwoma lokalami i dokonał szybkiej odsprzedaży jednego z nich. Ma to bardzo poważne konsekwencje, ponieważ – jeśli nie prowadzimy działalności gospodarczej- zapłacimy 19 % podatku. Natomiast jeżeli zostaniemy uznani za przedsiębiorcę wyniesie on aż 32%.

Można jednak uchronić się przed nieprzyjemnymi konsekwencjami. Gdy nie planujemy zarabiać na handlu nieruchomościami, to warto skorzystać ze sprawdzonych agencji nieruchomości takich jak np. Extra Invest. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że fiskus nie naliczy nam zaległego podatku. Należy pamiętać, że może to zrobić w przeciągu 5 lat od końca roku, w którym dokonaliśmy transakcji.

Sprawdź lokale w Szczecinie z Extra Invest.